马来西亚的租约（Tenancy Agreement）
租约是订明房产出租条款的合约，租期不超过三年。当租赁出现纠纷时，业主与租户能做什么，主要取决于租约怎么写，而不是双方当初怎么谈。
租约还是租赁契约？
在马来西亚，两者的分界是租期长短。租期不超过三年属于租约（tenancy），在《国家土地法典》下无须登记，但可在地契上作批注保护。租期超过三年则属于租赁契约（lease），可登记在地契上。
这个分别很重要，因为已登记的租赁契约对日后的买家仍有约束力，而租约则更依赖合约本身的条款。草拟阶段分类错误，日后就会出问题。
一份妥善的租约应涵盖
- 租期、租金、押金与水电按金，以及期满时如何处理
- 押金可以扣什么、不可以扣什么，以及何时退还
- 谁负责哪些维修，谁负责投保
- 是否准许转租或转让
- 什么构成违约，业主采取行动前须给予多少通知
- 续约与提前终止，包括任何终止条款
- 交屋时的家具、配件与电器清单
什么时候需要律师
- 商业单位、店屋、办公室、厂房，以及任何牵涉生意的租赁
- 高价住宅出租，或承租方是公司而非个人
- 业主要求担保人或额外担保时
- 装修工程、改装或招牌权利属于交易一部分时
- 上一次租赁出现纠纷，业主希望在合约中加强救济条款
- 租户被要求签署业主版本的合约，希望先经律师审阅
印花税
租约应当盖印花税。未盖印花的合约仍可在法庭上采用，但必须先补缴税款与罚款，而这通常发生在您最需要依靠该文件的时候。我们会在委托范围内一并办理印花税。
告诉我们房产与租期，我们会说明租约应该包含哪些内容。
通过 WhatsApp 联系我们常见错误
- 使用网上范本，内容与双方实际的约定不符
- 没有交屋清单，房产交接时的状况无从查证
- 对维修责任只字不提，每次损坏都变成争执
- 租客欠租时自行换锁或搬走物品，而不是依照合约与法律程序处理
- 租期超过三年却当作租约草拟，因而没有登记，对日后买家没有约束力
常见问题
在马来西亚出租房产一定要有租约吗？
法律上没有规定出租前必须签租约，但没有书面合约，双方在租金、押金、维修与终止方面几乎无据可依。我们处理的租赁纠纷，几乎都取决于租约写了什么或没写什么。
租约由业主还是租户准备？
通常由业主的律师准备，租户有权在签署前请人审阅。商业租赁中，双方各自征询法律意见很常见。
租客不付租金，业主可以换锁吗？
业主自行采取这类行动有实际法律风险。正确的做法是依照合约条款与法律程序处理，包括法律赋予业主的追讨途径。行动之前先咨询，而不是事后补救。
房产卖掉后，租约怎么办？
视租约条款、是否已在地契上批注，以及买卖合约的规定而定。买家在签约前应先询问房产是否有租客。
租期可以超过三年吗？
租期超过三年属于租赁契约而非租约，可登记在地契上。这种情况应当以租赁契约的方式处理并办理登记。
相关服务
让租约妥善草拟并完成印花税。
通过 WhatsApp 联系我们本页内容为西马房地产法律程序的一般说明，不构成针对个别情况的法律意见。土地事务的处理方式因地契、州属与个案情况而异，沙巴与砂拉越另有独立的土地法律。请就您的具体情况咨询律师。