外国人在马来西亚购买房产

外国人可以在西马购买房产，但条件与公民不同。非公民或外国公司的每一宗购置都必须取得州政府的书面同意，房产也必须达到该州设定的最低售价门槛，另有数类房产完全不开放给外国买家。

谁属于外国买家

《国家土地法典》把所有非马来西亚公民视为外国买家，包括永久居民、持工作准证在马来西亚工作的外派人士，以及持长期居留准证者。持有大马卡或在本地居住多年，都不改变这个身份认定。

公司同样可能被视为外国实体。若非公民或外国公司持有该法典所定义的控制性股权，即使公司在马来西亚注册，仍会被当作外国公司处理。以为透过本地公司购买就可以绕过同意要求的买家，往往在这里出问题。

州政府同意是核心要求

土地事务在马来西亚属于州权，因此同意由房产所在的州政府发出，而不是联邦政府。转名登记前必须先取得同意，所以这是合约必须围绕着处理的条件，而不是事后的行政手续。

每个州有自己的申请程序、表格与费用，部分州还会对外国人的购置征收附加费。由于要求设在州层级，雪兰莪的答案与槟城或柔佛同类房产的答案可能完全不同。

同意针对的是购置行为本身。银行取得抵押担保并不需要这项同意，这也是融资部分与转名部分走不同路径的原因。

最低售价门槛

每个州都设有外国买家不得低于的售价门槛。数额各州不同，同一州内也可能因有地房产与分层房产、住宅与商业用途而不同，有时还会因买家的居留身份而有分别。

这些门槛由州政府不时检讨与调整，因此文章、论坛或中介宣传单上引述的数字可能早已过时。唯一可靠的做法，是在做出任何承诺之前，确认该州、该类房产当下的门槛。

不开放给外国买家的房产

马来保留地，根本不能转让给非马来人
发展项目下依配额预留给土著买家的单位
相关州属所定义的廉价与中价房屋
农业用地，除政策允许的有限情况外
地契上带有禁止转让给非公民的产权限制的房产

其中部分限制会显示在地契上，土地查册即可查出；另一些，例如土著配额单位，源自发展项目的条件，须向发展商或州政府查证。这两项查核都属于交易开始时的工作，而不是付了订金之后才做。

与本地买家的交易有何不同

交易架构是一样的：签署买卖合约，准备并盖印花税的转名文件，再到土地局办理登记。分别在于签约与登记之间多了一道同意申请，它拉长了时间，也带来本地买家不会遇到的风险。

这个风险就是同意被拒或延误。草拟妥当的合约会正面处理：同意被拒时订金如何处理、申请费用由谁承担、双方愿意等待多久、任何一方可否终止合约。为本地二手交易草拟、再直接套用到外国买家身上的合约，通常对这些只字不提。

外国买家的房贷

马来西亚的银行确实会贷款给外国买家，但条件通常比公民严格，而且贷款政策由各家银行自行制定，并非法律规定。部分银行要求本地收入或既有的往来关系，可获批的贷款成数往往也较低。

贷款文件本身走一般路径：银行的指定律师准备融资合约与抵押文件，抵押或转让契约与转名文件一并呈交。关键在于让放款时间与同意申请的时间互相配合，因为合约通常把交割与两者都绑在一起。

税务、附加费与日后出售

转名须课征印花税，而转让给外国买家的税务处理，曾经与转让给公民有所不同。部分州也把外国人购置的附加费列为同意的条件之一。税率与豁免都会变动，因此这些项目会针对您的交易另行确认，而不是凭假设处理。

日后出售房产时会涉及产业盈利税，非公民卖方的处理方式与公民不同，包括买方律师必须扣留并缴交的价款比例。若您是向外国卖方购买，这项扣留也是您交割程序的一部分。

我们为外国买家办理的事项

在您签约前完成土地查册，确认地契年限、产权负担与产权限制
确认房产所在州属当下的最低售价门槛与同意政策
草拟或审阅合约，处理同意被拒或延误的后果，包括订金的安排
准备并入禀州政府同意申请，并跟进到取得批准
协调同意、放款与交割日期，避免时间冲突
办理印花税，并把转名办理到登记在您名下

告诉我们房产所在的州属、房产类型与您的居留身份，我们会在您做出承诺前说明适用的要求。

通过 WhatsApp 联系我们

常见错误

依赖网上引述的门槛数字，而没有确认该州当下的实际要求
在没有人查证该房产能否取得同意之前就支付订金
透过马来西亚注册的公司购买，并以为同意要求因此不适用
签署标准二手合约，内容完全没有提及同意被拒时怎么办
签约后才发现该单位属于土著配额单位
同意的交割期限完全没有为同意申请预留时间

常见问题

外国人可以在马来西亚拥有房产吗？

可以。非公民能够以自己的名字持有地契，无须透过代名人或本地公司购买。真正的门槛在于州政府同意、该州的最低售价，以及该房产是否属于受限制的类别。

永久居民或工作准证持有人算外国人吗？

算。判断标准是公民身份，而不是居住地。永久居民、持工作准证的外派人士与长期准证持有人，在同意要求上都视为非公民，不过居留身份在部分州属可能影响售价门槛。

外国人可以向发展商买尚未建成的房产吗？

通常可以，但同样受州政府同意、该州售价门槛的规范，也要看该单位是否属于土著配额。向发展商购买还采用法定格式合约，可协商的空间比二手交易窄。

如果州政府不批准同意会怎样？

取决于合约怎么写，这正是该条款的重要性所在。草拟妥当的合约会订明退还订金与有秩序地终止合约。没有这项条款，外国买家可能要为已经付出的款项争讼。

外国人可以买有地房产，还是只能买高楼单位？

原则上两者都可以。部分州对有地房产设定较高的售价门槛，也有州属在特定地区或特定地契条件下限制外国人购买有地房屋。这一点会在您做出承诺前逐州确认。

一定要人在马来西亚才能完成买卖吗？

未必。文件可以在国外由合资格人士见证签署，某些情况下也可以使用授权书。在马来西亚境外签署的手续要求严格，因此这些安排会尽早处理，而不是拖到交割时才谈。