马来西亚的土地查册（Land Search）
土地查册是查阅土地登记簿，确认房产在法律上属于谁、地契上登记了什么。它是几乎每一宗房地产交易的第一步，应在签署任何文件或支付订金之前完成。
土地查册会显示什么
- 登记业主，以及是否与您接洽的卖方一致
- 土地年限，永久业权或租赁业权，以及租赁业权的到期年份
- 登记在银行或其他贷方名下的抵押
- 任何私人冻结令、登记官冻结令或留置权冻结令
- 任何已登记的租赁契约或地役权
- 明示条件、土地用途类别与产权限制
- 土地是否受征用或其他批注影响
为什么要在签约前做
交易的每一项安排都取决于登记簿显示什么。房产可能属于您接洽对象以外的人，可能是剩余年限不多的租赁地契，可能带有须取得州政府同意的限制，也可能已被另一名买家入禀冻结令。
付了订金之后才发现这些，代价很高；签约之前发现，成本却很低。
配套进行的其他查册
单靠土地查册并不构成完整的尽职调查。视交易而定，我们也会对个人卖方进行破产查册，对公司业主进行公司与清盘查册，并在涉及管理费拖欠或转让同意时向发展商或管理机构查询。
什么时候应该做查册
- 签署购买要约、订购表格或买卖合约之前
- 支付任何订金或诚意金之前
- 设立或承接土地租赁契约之前
- 把房产转名给家庭成员之前
- 以房产作担保借出款项之前
- 怀疑有人在您不知情下就您的房产办理登记时
把地契资料或房产地址发给我们，我们会代办查册并解释结果。
通过 WhatsApp 联系我们常见错误
- 只依赖卖方或中介提供的地契影印本，资料可能早已过时
- 只查地契，却没有对业主进行破产或公司查册
- 忽略产权限制，事后才发现未经同意无法登记转名
- 忽略租赁地契剩余年限过短，影响估值与贷款
- 把查册当成合约签好之后才补做的例行手续
常见问题
官方查册与私人查册有什么分别？
两者都开放给任何缴付规定费用的人申请，分别不在于申请人的身份。私人查册取得的是登记簿的摘录；官方查册取得的是由登记官签署并盖印的查册证明书，费用较高，通常也是交割时所依据的版本。我们会评估您的个案需要哪一种。
我可以自己做土地查册吗？
可以向土地局申请，但您需要正确的地契资料，拿到结果后还得读懂内容。多数买家委任律师，是因为价值在于正确解读产权负担与批注，而不只是拿到那份打印本。
如果卖方不是登记业主怎么办？
先暂停，付款之前咨询律师。有可能存在合理解释，例如转名正在进行中，或由遗产代理人处理遗产，但也可能代表对方无法给您有效业权。
土地查册会显示拖欠的管理费吗？
不会。管理费须另行向管理机构、联合管理机构或发展商查询。拖欠款项可能导致转让所需文件无法取得。
出租房产前需要做查册吗？
长期租赁需要。承接可登记租赁的一方，会希望在投入装修或承诺长期租期之前，先确认业权、产权负担与产权限制。
相关服务
在做出承诺之前，先查清地契。
通过 WhatsApp 联系我们本页内容为西马房地产法律程序的一般说明，不构成针对个别情况的法律意见。土地事务的处理方式因地契、州属与个案情况而异，沙巴与砂拉越另有独立的土地法律。请就您的具体情况咨询律师。