马来西亚的租赁契约（Lease）

租赁契约是租期超过三年的土地或建筑物租赁，可依《国家土地法典》登记在地契上。登记之后，租赁对日后的业主仍具约束力，这正是长期承租方要求签租赁契约的主要原因。

租赁契约与租约的分别

分界在于租期。不超过三年属于无须登记的租约；超过三年则属于租赁契约，以法定的15A表格（Form 15A）设立，并登记在登记簿上。

已登记的租赁契约是对土地本身的权益，而不只是双方之间的合约。业主把房产卖掉，买家仍须承受该登记租赁。如果您要投入装修、机器或长期经营地点，这份保障很重要。

租赁契约也受法定最长租期限制；若地契带有产权限制，还须取得州政府同意。

什么情况适合用租赁契约

• 承租方需投入装修的长期商业单位
• 厂房、仓库与工业用地的使用
• 种植或营运周期超过三年的农业用地
• 长期安排的通讯塔、广告牌、太阳能装置或停车场用地
• 任何需要防范业主易手的占用安排

我们为您办理的事项

1. 进行土地查册，确认业权、地契年限、产权负担与产权限制
2. 评估该安排应以租赁契约还是租约处理
3. 草拟或审阅租赁契约，包括租金检讨、续约、转让、维修与复原条款
4. 在地契有此要求时取得州政府同意，并取得承押银行同意
5. 办理印花税并呈交登记

决定租赁契约价值的条款

• 租金如何检讨，机制是否切实可行
• 续约权是选择权，还是仅仅同意日后再谈
• 结构性维修由谁承担，法定合规工程的费用由谁承担
• 期满时须复原哪些部分，这往往是一笔可观的隐藏成本
• 承租方可否转让或转租，条件为何
• 承押银行执行抵押时会发生什么

常见错误

• 把长期安排写成租约，因而从未登记，对买家没有约束力
• 土地已抵押给银行，却没有取得承押人同意
• 忽略需要州政府同意的产权限制，导致租赁无法登记
• 同意复原义务，却没有估算期满时的实际费用
• 依赖一条根本无法执行的续约条款

常见问题

马来西亚的租赁契约与租约有什么分别？

租期不超过三年属于租约，无须登记；超过三年属于租赁契约，以可登记的法定文件设立并登记在地契上。已登记的租赁契约对日后的业主具约束力。

租赁契约一定要登记吗？

租赁契约可以登记，也应当登记。未登记之前，承租方只对现任业主享有合约权利，一旦房产易手就失去保障。

可以只就房产的一部分设立租赁吗？

可以，租赁可以涵盖整块土地或其中一部分，但须符合《国家土地法典》的要求，以及该部分可能需要的图则。我们会在草拟前提供意见。

出租需要银行同意吗？

土地已抵押给银行时，通常须取得承押人同意，未经同意而设立租赁可能违反抵押条款。这一点会在土地查册阶段查核。

租赁契约需要缴印花税吗？

需要，租赁按租金与租期长短课征印花税。我们会在呈交登记前办理鉴定与印花税。

相关服务

• 租约
• 土地查册
• 产业冻结令
• 买卖合约（SPA）
• 转名文件（MOT）
• 贷款合约
• 解除抵押
• 产权转让与交易
• 外国人购买房产
• 马来西亚房地产律师

本页内容为西马房地产法律程序的一般说明，不构成针对个别情况的法律意见。土地事务的处理方式因地契、州属与个案情况而异，沙巴与砂拉越另有独立的土地法律。请就您的具体情况咨询律师。