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遗产产业的出售令申请

这项要求怎么运作

遗产管理人，没有遗嘱	必须向高等法院申请命令，以获授权把逝者的不动产出售给买家
遗嘱执行人	一般可在没有事先法院命令的情况下出售，但受遗嘱中的限制约束。部分土地局仍会要求出示命令。
有多名个人代表时	不动产的出售或转让一般须全体个人代表一致同意，除非法院另有指示
在土地局	盖印的命令与转让文件一并呈交
买卖合约	通常订明以在指定期限内取得该命令为条件
完成期限	应自您的律师收到盖印命令之日起算，而不是自合约日期起算

为什么需要这道命令

遗产管理人的权限来自法院而非遗嘱，因此法院对遗产土地的处置保留监督权。该命令就是法院对这一宗特定出售的批准，而土地局在办理过户登记之前会要求看到它。

由遗嘱委任的执行人处境不同，因为立遗嘱人已经选定了他并授予权力。执行人一般可在没有事先批准的情况下出售，但受遗嘱所设限制约束。实务上部分土地局不太愿意为执行人签署的转让文件办理登记，除非有法院命令，因此稳妥的做法是就该幅地契先确认立场，再敲定完成日期。

买卖合约里的陷阱

这类交易多半栽在这里。申请需要时间，而且不在任何人掌控之中。若合约把完成期限订为自合约日期起算，遗产可能在毫无过错的情况下违约。

实务上有两项标准保障：

• 把合约订为以在指定期限内取得命令为条件，并订明取得不到时可干净俐落地终止与退款。
• 把完成期限订为自律师收到盖印命令之日起算，而不是自合约日期起算。

若您是买方，这两点同样保障您。若您已经在没有这些条款的情况下签约，请尽早告诉我们，不要等到接近完成日期才说。

我们如何办理

1. 我们先确认您实际持有什么权限。您是执行人还是遗产管理人，会决定是否真的需要这道命令。
2. 我们就每幅地契进行土地检索。注册业主、任何抵押、保留权或权益限制。
3. 我们把个人代表登记在地契上。这一步必须先完成，转让文件才能呈交。
4. 我们拟备并入禀申请。附上遗产状况、拟议出售条件与受益人立场的佐证。
5. 我们取得并取出盖印的命令。您的完成时间表应与这个日期挂钩。
6. 我们完成交易并办理过户登记。盖印命令连同转让文件一并呈交土地局。

哪些情况会让申请变复杂

• 受益人反对出售。法院会顾及所有对遗产享有权益者的利益。
• 受益人未满十八岁，其利益须一并处理。
• 共同个人代表不肯配合。出售一般须全体同意，除非法院另有指示。
• 产业上仍有抵押，须从售屋所得中赎回。
• 地契载有权益限制，除法院命令外还须取得州政府同意。
• 售价低于市值，会引起法院审视。

常见问题

出售逝者的产业一定要法院命令吗？

在没有遗嘱的情况下获委任的遗产管理人，必须向高等法院申请批准把逝者不动产出售给买家的命令。遗嘱执行人一般可在没有事先命令的情况下出售，但受遗嘱中的限制约束，不过部分土地局仍会要求出示命令。我们会在您作出承诺之前，就您的地契确认立场。

可以在取得命令之前先签买卖合约吗？

可以，而且很常见，但合约应订明以在指定期限内取得命令为条件，完成期限也应自收到盖印命令起算。缺少这些条款，遗产可能违反自己签的合约。

可以过户给受益人而不出售吗？

过户给依遗嘱或法定份额有权取得的受益人，与卖给买家是两回事。哪一条路合适，取决于受益人有几位、是否有共识，以及日后出售时的税务处境。

如果有受益人反对怎么办？

法院会顾及所有对遗产享有权益者的利益。反对不会自动使申请失败，但会把程序性事项变成有争议案件，费用与时间表都不同。若您预期会有反对，请尽早告诉我们。

买方需要留意这件事吗？

需要。买方应确认卖方确有权限、命令会连同转让文件一并呈交土地局，以及完成日期自收到盖印命令起算。我们同时也代表购买遗产产业的买方。

关于本页。本页为马来西亚非穆斯林遗产事务的一般性资讯。穆斯林遗产依法拉伊德（Faraid）分配，属回教法庭管辖范围。在没有遗嘱的情况下，法定继承份额适用于马来西亚半岛与砂拉越；沙巴另有本身的无遗嘱继承法例，份额有所不同。法院的金额门槛、税务与收费由法例订定并会不时修订，因此我们不在此列出数字，而是就您的个案确认现行规定。本页不构成针对您个别情况的法律意见。谭元雄律师事务所（Tam Yuen Hung & Co.）为马来西亚律师公会监管下的执业律师事务所。