作为房东，最让人头痛的问题之一便是租客拖欠房租。遗憾的是，这种情况在许多房东中都时有发生，而马来西亚目前还没有具体专门规范租赁的法律。如果你的租客出现拖欠或拒付租金的情况，以下是你可以考虑的下一步方案：
1. 第一道防线：查看租赁合约
虽然法律并不强制要求，但拥有一份租赁协议来保障房东和租客的权益总是明智之举。一份租赁协议通常会详细规定在租赁期间双方的权利和义务，并且还应包括其他重要条款，如租金金额以及拖欠租金时的追索权。因此，在签署协议前，双方都应充分了解各自的责任。
如果租客未按时支付租金，违反了租赁协议，那房东就可以提起民事诉讼，并依照协议中规定的补救措施来对租客采取行动。由于条款和条件是在双方同意的基础上制定的，因此每当出现争议或纠纷时，租赁协议是主要的参考文件。
因此，在双方谈判的阶段，建议你寻求律师的专业意见和指导，以确保你的租赁合约能准确地写出你在租金方面的意愿。例如，你可以引入一个条款，说明如果租金未在规定的时间内支付，你有权终止协议，或者对逾期支付的租金收取利息。
2. 向法院申请扣押令
在租户拒绝支付租金的情况下，许多房东都希望能拿回自己的钱以弥补财务损失。这时，房东可以单方面向法院申请扣押令。该令允许房东通过扣押租户的可移动财产（如：家具、车辆、珠宝等）并将其以公开拍卖的方式出售，以追回租户在申请之日前不超过 12 个月的租期内所欠的租金。需要注意的是，即使未清偿的租金已解决，租赁合同也不会被终止，将会继续有效。
3. 房东有权直接上门驱逐租户吗？
除了金钱赔偿之外，另一个房东常常采取的方法是收回自己的房产。有些无赖的租户，不仅会忽视支付租金的责任，还无视房东的要求，拒绝搬离。你可能认为既然房产是你的，你当然有权利“赶走” 租户。但实际上，根据Specific Relief Act 1950 Section 7(2) 的规定，在未获得法院判令之前，你无权驱逐租户，如果你通过强制手段进入房屋，你的租户可能会起诉你非法侵入。
4. 房东可以怎样“赶走”租户？
在申请驱逐令之前，房东必须聘请律师来终止租赁协议。在获得判令后，房东随后可以向警方报案，然后在警务人员在场的情况下，使用必要武力进屋，通知租户要求搬离，然后夺回物业的占有权。以这种方式驱逐租户非常严厉和强硬，所以通常只是在租户问题太多，且不愿意合作的情况下，才会考虑的最后的方法。
5. 正式通知：发出律师信 LOD
如果房东选择对逾期未付租金采取法律行动，租户必须提前得到适当和充分的通知。房东应该发出律师信 (Letter Of Demand ,LOD) ，这实质上是一封正式的警告信，以通知租户，如果在特定日期之前未付逾期租金，房东可能会对租户采取法律诉讼，以追回未付的租金。许多租户通常在这个时候才意识到情况的严重性。
如果租户最终支付了逾期租金，那么律师信就成为一种直接且经济高效的方式，保护房东的权益，避免潜在的法律纠纷。强烈建议您请律师起草律师信，以确保该律师信清楚地表达你的要求和意图。如果租户仍然不愿意付款，律师信则可以在法庭上作为证据，证明未付租金的情况，并表明房东已采取合理的步骤追讨款项。
6. 优先维护良好沟通
租户拖欠房租确实是个让人烦恼的问题，您可能想过，是否可以直接切断水电供应或更换房锁，，毕竟作为房东，这样的想法似乎合情合理。但是这些行为可能会涉及法律问题，具体情况需视而定。
所以，在您采取行动之前，明智的做法是先咨询法律意见。然而，需要记住的是，法律一般更偏向于维护租户的权。而且选择走法律途径毕竟也是个激烈的选择，不仅损害您与租户的关系，还可能让您卷入漫长的诉讼程序，增加你的经济负担。
因此，先尝试与租户沟通，要求付清欠款，或者商讨分期付款的可能性。如果租户仍然拒绝支付或者不配合，务必查看你们的租赁合同，清楚自己作为房东的权利，并在需要时及时寻求法律援助，以保护自己的权益。
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